عاجل| أشجار النخيل والشواطئ الخلابة.. هل فقدت ميامي بريقها؟

بفضل صفوف أشجار النخيل والشواطئ الخلابة وأسلوب الحياة المبهر، كانت ميامي منذ فترة طويلة بمثابة مركز نابض بالحياة في سوق العقارات في ولاية صن شاين الشهيرة، حيث تجذب الأشخاص من جميع أنحاء البلاد الراغبين في الانتقال إليها - خاصة منذ انتشار وباء كورونا.

 

لكن في الأشهر الأخيرة، شهد سوق الإسكان في ميامي تباطؤًا غير عادي، حيث أصبحت القوائم "قديمة" في السوق وتراجعت المبيعات مع ابتعاد المشترين عن شراء العقارات التي تجاوزت أسعارها ذروتها خلال الوباء.

 وبحسب أحدث البيانات الصادرة عن شركة ريدفين، تم بيع 452 منزلًا في يونيو، بانخفاض عن 597 منزلًا في العام الماضي.

وفي الوقت نفسه، بلغ متوسط سعر بيع المنزل 600 ألف دولار في نفس الشهر، بزيادة 1.7% مقارنة بالعام السابق. 

وربما لأن المنازل لا تزال باهظة الثمن في المدينة، وأن أسعار الرهن العقاري لا تزال تحوم حول مستوى 7%، يبدو أن المشترين مترددون في إتمام عمليات الشراء. 

وذكرت شركة السمسرة العقارية أن المنازل في ميامي ظلت في المتوسط 83 يومًا في السوق قبل إبرام العقد، مقارنة بـ75 يومًا في العام الماضي. 

وتعتبر القائمة "قديمة" بعد 30 يومًا على الأقل في السوق، وقال رايلي سميث، رئيس مجموعة رايلي سميث مع كومباس فلوريدا، لمجلة نيوزويك الأمريكية إن سوق ميامي يشهد حاليًا تباطؤًا، ويشعر الكثيرون بتأثيره".

وقال سميث: "هناك العديد من العوامل التي تساهم في الظروف الحالية لسوق ميامي. 

وتظل أسعار الفائدة إلى جانب انخفاض مخزون المساكن العائلية تشكل تحديًا، على الرغم من بعض الارتياح في مخزون سوق الشقق السكنية في ميامي.

بالإضافة إلى ذلك، نعود إلى موسم ما قبل ظهور فيروس "كوفيد ــ19" في معاملات المنازل. 

ومع مغادرة العديد من الأشخاص للمدينة خلال الصيف، نشهد عددًا أقل من العقود الجديدة ومخزونًا أقل جديدًا يصل إلى السوق".

 

 

هل هذه نهاية سحر ميامي المغناطيسي؟

 

 

وفقًا لبيانات رابطة ميامي للوسطاء العقاريين، انخفضت مبيعات ميامي ديد الإجمالية بنسبة 13.2% على أساس سنوي في يونيو، من 2,364 إلى 2,051. 

وانخفضت مبيعات المساكن العائلية في ميامي بنسبة 3.8% على أساس سنوي، من 1,004 إلى 966. 

وانخفضت مبيعات الشقق القائمة بنسبة 20.2% على أساس سنوي، من 1,360 إلى 1,085. 

وتعزو الجمعية هذا التراجع إلى النقص المستمر في المخزون، وارتفاع معدلات الرهن العقاري، وفي حالة الشقق السكنية، إدخال لوائح صارمة جديدة على الملاك والجمعيات، ما تسبب في موجة بيع محمومة في المدينة. 

وعلى الرغم من أرقام المبيعات السلبية، لا يعتقد سميث أن ميامي فقدت بريقها إلى الأبد، ويرجع الأرقام السلبية الحالية إلى تباطؤ موسمي. 

وقال: "مع اقترابنا من نهاية العام، أتوقع أن تنتعش السوق مرة أخرى، وتاريخيًا، تميل سوق ميامي إلى الانتعاش في فصلي الخريف والشتاء. 

وفي حين قد تبدو تخفيضات الأسعار أكثر شيوعًا، فإن أسعار البيع لا تزال ثابتة وقوية، فالتباطؤ الحالي يتعلق بالموسمية والمخزون أكثر من كونه انحدارًا كاملًا في السوق". 

ويتفق رئيس جمعية ميامي للوسطاء العقاريين المنتخب إيدي بلانكو مع هذا الرأي، قائلًا إنه لا ينبغي تفسير الانخفاضات الموسمية بشكل خاطئ.   "أشعر أنه عندما تلقي نظرة عامة على السوق، تجدها مضللة إلى حد ما، فالعقارات محددة للغاية لدرجة أن الأمور تتلخص في الموقع المحدد لمنزل واحد - الحي، أو المبنى، أو التقسيم، أو المدينة"، هذا ما قاله بلانكو لمجلة نيوزويك الأمريكية. 

ورغم أن أسعار المساكن شهدت مؤخرًا انخفاضًا في ميامي، فإن الصورة الأكبر تحكي قصة مختلفة. 

وقال بلانكو: "لقد ارتفعت أسعار المساكن العائلية في ميامي بنسبة 245% منذ عام 2012، ولقد شهدنا 151 شهرا متتاليا من ارتفاع متوسط أسعار المساكن العائلية، وهذا يعني 12.5 عاما، وهذه أطول سلسلة ارتفاعات شهدناها".

في حين، قلل بلانكو من أهمية الانخفاض الذي سجلته مبيعات المنازل العائلية في ميامي في يونيو بنسبة 3.8% على أساس سنوي، حسبما ذكرت جمعيتها. 

وقال "إن هذا ليس مصدر قلق كبير، وربما يكون هذا مجرد اتجاه، لا أكثر، وربما وتيرة هجرة، وربما يكون الأمر مجرد مخاوف بشأن الاقتصاد بشكل عام، وربما، في رأيي الشخصي، إنه عام الانتخابات.

 لكن الانخفاض بنسبة 3.8% على أساس سنوي هو تعديل هامشي للغاية". 

وتظهر بيانات ريدفين أن المبيعات المعلقة في ميامي انخفضت بنسبة 11.7% في الأسابيع الأربعة المنتهية في 30 يونيو، ـ وهو رابع أكبر انخفاض في البلاد.

في تقرير شركة السمسرة العقارية للأسابيع الأربعة المنتهية في 28 يوليو/تموز، لم تعد ميامي تظهر بين المناطق الحضرية التي شهدت أكبر انخفاض في المبيعات المعلقة على أساس سنوي. وفي معرض رده على المخاوف بشأن ارتفاع قيمة سوق الإسكان في ميامي بسبب الظروف الجوية وانخفاض الأسعار بحلول نهاية العام، قال بلانكو إن هذه المخاوف "أخبار قديمة". وفكرة أن فلوريدا سوف تغرق يومًا ما كانت متداولة لسنوات، ومن الواضح أن هذا لم يؤثر على شراء الناس، وإذا كان صحيحًا أن ارتفاع مستوى سطح البحر يؤثر على سوقنا، فلن نشهد هذا المستوى من الهجرة ومستوى ارتفاع الأسعار الذي شهدناه على مر السنين".

 ومع ذلك، يعترف بلانكو بأن سوق الإسكان في ميامي قد ينظر إليه البعض على أنه مبالغ في تقديره، "ولكن هذا يرجع إلى أنهم ربما لا ينظرون إلى الكيفية التي ازدهرت بها ميامي حقًا لتصبح سوقًا دولية حقيقية خلال العشرين عامًا الماضية".

وقال بلانكو: نشأت هنا، وشاهدت ميامي تتطور من وجهة لقضاء العطلات إلى مدينة عالمية، وعند مقارنة أسعار المنازل في ميامي بأسعار أسواق العقارات الدولية الكبرى الأخرى مثل لندن، فسعر القدم المربع لدينا لا يزال يمثل خصمًا.

 والشيء الوحيد الذي يقلق بلانكو عند النظر إلى مستقبل سوق الإسكان في ميامي ليس التغيير العقاري ولكن "نوع من حدث البجعة السوداء العالمي الذي يمكن أن يخلق كمية باهظة من فقدان الوظائف، مما قد يتسبب في انخفاض قيم العقارات". 

ولكن لا يبدو أن هذا من المرجح أن يحدث في الوقت الحالي، مع استمرار قوة الاقتصاد الأمريكي وسوق العمل في البلاد.

 وبصرف النظر عن هذا، قال بلانكو: "ما دام الناس قادرين على تحمل تكاليف الإيجارات وأقساط الرهن العقاري التي يدفعونها منذ سنوات، فلا أرى كيف يمكن أن يكون هناك تعديل كبير وانحدار".