كيف نحقق التوازن بين المالك والمستأجر؟

يعد قانون الإيجار القديم من أبرز التشريعات التي أثارت جدلًا خلال العقود الأخيرة، إذ تم تشريع هذا القانون فى السبعينيات والثمانينيات بهدف حماية المستأجرين فى وقت كانت به معدلات التضخم مرتفعة، لكن مع مرور الوقت ظهرت العديد من الإشكالات بسبب تغير الظروف الاقتصادية، خاصة أن معظم العقود قديمة وقيمتها الإيجارية لا تتماشى مع الواقع الاقتصادى الحالي.

الآراء القانونية

فعلى صعيد الآراء القانونية، قال عمرو محيي، نقيب محامين شمال القاهرة: إن هذا الحكم يمثل خطوة مهمة نحو تصحيح أوضاع الملاك الذين يشعرون بالظلم نتيجة للعقود القديمة التي تمنح امتيازات غير متناسبة مع قيمة العقارات فى السوق الحالية.

واقترح أن تكون التعديلات الجديدة مرنة، بحيث تتيح للملاك فرصًا أفضل لتحقيق عوائد عادلة من ممتلكاتهم، وفى نفس الوقت تحافظ على استقرار المستأجرين، مشددًا على ضرورة أن تشمل التعديلات حلولًا توافقية تراعى الظروف الاقتصادية للمستأجرين وحقوق الملاك على حد سواء. 

وأكد المحامى محمد أنيس، أن 80% من الملاك غير راضين عن هذه الإيجارات القديمة، مطالبين بإجراء تعديلات تضمن العدالة بين الطرفين، منوهًا إلى أن الإحصاءات تشير إلى وجود 1.2 مليون وحدة سكنية مغلقة بسبب قضايا متعلقة بالإيجار القديم، ويدفع المستأجرون إيجارات رمزية تتراوح فى بعض الأماكن ما بين 10 و 100 جنيه، حتى فى العقارات التي قد تكون قيمتها السوقية مرتفعة للغاية.

الاقتراحات المتعلقة بالعقود وآلية حساب الإيجار

قال المحامى بيتر النجار: أحد أبرز القضايا التي تثير الجدل هو تمديد العقود بين المالك والمستأجر، إذ يعانى الملاك من الشعور بعدم الأمان بسبب العقود المفتوحة التي تسهم فى تدهور حالة العقارات وتمنع الملاك من تطويرها، مقترحًا تحديد مدد للعقود تتراوح بين 5 و10 سنوات مع إمكانية التمديد بناءً على اتفاق جديد بين الطرفين، مشيرًا إلى أن هذه الخطوة ستساعد فى تحسين العلاقة بين الملاك والمستأجرين وتعزز الثقة المتبادلة، بالإضافة إلى تشجيع الملاك على تحسين عقاراتهم.

أما بالنسبة لآلية حساب قيمة الإيجار، فيرى محمود حمزة، نقيب شباب محامين شمال القاهرة، أن التعديلات يجب أن تراعى عدة عوامل منها التضخم والقيمة السوقية للعقار، ويجب أن تكون هناك آلية مرنة تتيح للملاك والمستأجرين التوصل إلى قيمة عادلة للإيجار بما يتناسب مع الظروف الاقتصادية الحالية، فضلًا عن ضرورة تحديد حد أقصى لنسبة الزيادة فى الإيجار وفقًا لمستويات التضخم، ما يضمن العدالة بين الطرفين.

دور الإسكان الاجتماعى فى توفير حلول مستدامة

أكد زيد الزمر، خبير عقاري، أن الحلول التشريعية يجب أن تتوافق مع توسع فى مشروعات الإسكان الاجتماعي، إذ يمكن للحكومة توفير وحدات سكنية بأسعار مناسبة للفئات المتضررة من ارتفاع الإيجارات، متوقعًا أن تمليك وحدات الإسكان الاجتماعى بأسعار مدعومة سيسهم فى تقليل الضغط على قطاع الإيجار ويوفر حلولًا مستدامة للمستأجرين.

وأضاف: يمكن للحكومة تخصيص وحدات سكنية إضافية لأسر المستأجرين الحاليين بأسعار مناسبة لضمان حصولهم على مسكن دائم، منوهًا إلى أن مشاريع الإسكان الاجتماعى أحد الحلول المهمة التي يمكن أن تخفف من العبء عن كاهل المستأجرين، كما يمكن للدولة تسهيل إجراءات التمويل العقارى للفئات المستهدفة، ما يساعد فى توفير مزيد من الخيارات لهم، مشيرًا إلى أن الحكومة كانت قد وعدت بتوفير 1.5 مليون وحدة إسكان اجتماعى بحلول عام 2025، الأمر الذي يسهم فى موازنة الطلب على الإيجارات وتخفيف الضغط على السوق العقارية.

الخلفية التاريخية لتشريعات الإيجار

قالت هبة حلمى، المحامية: بدأت التشريعات الخاصة بالإيجار فى مصر منذ عقود بهدف حماية المستأجرين من الزيادات الكبيرة فى الإيجارات، إذ أُصدر قانون الإيجار رقم 49 لسنة1977 ، ثم تم تعديله فى عام 1981 بالقانون رقم136 ، الذي منح امتيازات مثل ثبات الإيجار وامتداد العلاقة الإيجارية للورثة.

وأضافت: هذه التشريعات ضرورية فى ظل الظروف الاقتصادية فى تلك الفترة، لكنها أصبحت بحاجة إلى تحديث يتماشى مع التطورات الحالية، خاصة أن التشريعات القديمة كانت تهدف لحماية المستأجرين، لكنها فى الوقت الحالى تضر بسوق العقارات وتقلل من فرص الاستثمار.

ولفتت إلى أنه أصبح ما يقارب من 40:30% من الوحدات المؤجرة فى مصر تحت قانون الإيجار القديم، ما يعنى أن هناك نسبة كبيرة من العقارات لا تساهم فى تحريك الاقتصاد الوطني، لذلك فإن إبقاء الإيجارات ثابتة لسنوات طويلة يمنع الملاك من الاستفادة المالية من ممتلكاتهم، وبالتالى لا يستطيعون صيانة العقارات بشكل جيد، الأمر الذي ينتهى بتدهور حالة العقارات، مشيرة إلى أن هناك نحو 2.5 إلى 3 ملايين وحدة سكنية خاضعة لنظام الإيجار القديم، ويشمل ذلك العقارات السكنية والتجارية، بالإضافة إلى العديد من الوحدات المغلقة التي لا تُستخدم بسبب القضايا المتعلقة بهذا النظام.