أحمد منصور: مبادرة البنك المركزى تسهم بشكل كبير فى تحريك السوق العقارى المصرى 

الذهب والبورصة والبنوك أوعية ادخارية غير ثابتة

 20% زيــادة في أسعار العقارات العام الحالي 2020

الربع الأخير من العام سيشهد رواج فى المبيعات بعد تشغيل العاصمة الإدارية

 

أكد المهندس أحمد منصور الرئيس التنفيذى لشركة كاسيل  للتطوير العمرانى أن ما يثار فى الفترة الأخيرة بشأن وجود تنافس من الدولة مع المطورين فى مجال عملهم مما يشكل عبء عليهم عارى تمامًا عن الصحة، حيث أوضح: إن أغلبية الشركات العقارية المتواجدة بالعاصمة الإدارية حاليا هى شركات ناجحة وقوية تستفيد من معدلات التنمية التى تنفذها الدولة بالمدينة حاليًا، ولفت إلى أن القطاع الخاص لن يتمكن وحده من الاستمرار فى تنفيذ حجم التنمية المستهدف.

فإجمالى طروحات الدولة من الوحدات السكنية فى المدن الجديدة مثل العلمين الجديدة والمنصورة الجديدة.. إلخ لا يتجاوز 6000 وحدة سكنية مع ملاحظة أن السوق العقارى المصرى ينتج قرابة 200 ألف وحدة سنوية يتم طرحهم من المطورين فقط دون أخذ فى الاعتبار الوحدات المعاد بيعها والوحدات التى يقوم الأفراد ببنائها مع ضرورة الإشارة إلى أن إنتاج الحكومة فى الساحل الشمالى لابديل له لدى القطاع الخاص، حيث إن الحكومة طرحت منتج فريد من نوعه فى مصر لم يقدمه القطاع الخاص مسبقا مع ملاحظة أن رفض القطاع الخاص تنفيذ فكرة الأبراج سواء فى الساحل الشمالى أو فى العاصمة الإدارية  كان السبب فى اقتحام الدولة هذا المجال بنفسها وتنفيذها فكرة الأبراج.

وصرح بأن الحكومة عرضت فى بدء الأمر تنفيذ المشروعات القومية بما فيها من أبراج سواء فى العاصمة الإدارية أو الأبراج الشاطئية على المطورين العقاريين المصريين ولكن كان ردهم لا يتوافق مع طموحات الدولة المصرية فى معدلات التنفيذ وجميعنا يتذكر أن مشروع العاصمة الإدارية الجديدة كان معروضا فى البداية على إحدى شركات التطوير العقارى العربية وأوكل إليها تنفيذ هذا المشروع. ولأن الدولة تتحرك فى إطار زمنى محدد لمثل تلك المشروعات، رأت أنه من الأفضل أن تقوم بنفسها بتنفيذ هذا المشروع العملاق خاصة وأن تلك المشروعات يتم تنفيذها فى مناطق صحرواية غير مأهولة بالسكان مؤكدا أن الدولة استهدفت فى المقام الأول تأكيد جاذبية تلك المشروعات وهو ما اتضح من خلال نفاذ ما طرح من وحدات فور طرحها.

 وأشار أحمد منصور إلى أن سعر الأرض هو المحدد الأساسى فى تسعير تكلفة العقار لكونها تستحوذ على نسبة 50% من تكاليف التطوير وعند ارتفاع سعرها يكون تأثيرها مباشر فى زيادة سعر العقار، وألمح أنه عند بدء طرح الأراضى فى العاصمة الإدارية كان سعر المتر ثلاثة آلاف جنيها للمتر والذى اعتبره البعض سعر مبالغ فيه نظرا لكونها أرض بكر صحراوية وتم نفاذ جميع الأراضى التى طرحت بهذا السعر ومع توالى الطرح زاد السعر وبلغ قرابة خمسة آلاف جنيها وبالطبع هناك من يرى أنه مبالغ فيه ومن المتوقع زيادته مع بدء تشغيل العاصمة منتصف هذا العام مع العلم أن السعر يتم تحديده من قبل لجان متخصصة تضم جميع الأطراف المعنية بهذا الأمر بما يحقق متطلبات التنمية التى تسعى الحكومة لتنفيذها وهو ما يجب أن يتماشى مع قدرة الشركات العقارية ودراسة الجدوى الخاصة بالشركات خاصة وأن 95 % من المطورين يعتمدون على دراسة الجدوى فى مشاريعهم حتى يتمكنوا من التنفيذ حسب الفترة الزمنية المتفق عليها مع العملاء  وفق الملاءة المالية الخاصة بهم وبأسعار تنافسية تسمح لهم بالتنافس فى أطر محددة.

تجدر الإشارة إلى نجاح الحكومة فى إنهاء مشكلة ندرة الأراضى التى كانت تؤرق الكثيرين حيث نجحت فى زيادة المعروض منها من خلال إتاحة أشكال متعددة للحصول عليها سواء بالشراء أو بالمشاركة مع المطورأو بنظام التخصيص الفورى الذى أقرته هيئة المجتمعات العمرانية والذى كان له أثر كبير من اختفاء الشكوى من ندرة الأراضى،  وأظهرت الحكومة مرونة كبيرة فى تذليل جميع العقبات سواء فى الحصول على الأراضى أو ترخيصها حتى لو كانت تلك الأرض ليست من ضمن طروحات وزارة الإسكان، حيث يمكن للمستثمر إذا رغب فى الحصول على قطعة أرض معينة يمكنه التوجه لرئيس الجهاز والذى يرفع بدوره طلبه إلى المسؤلين فى الهيئة ويتم تسعيرها من اللجان المختصة واتاحة حصولها للمطور فى خلال 48 ساعة على الأكثر بما يعكس نجاح الدولة فى إدارة هذا الملف وإغلاقه تماما لجميع المطورين.

وفيما يخص تخفيض البنك المركزى لأسعار الفائدة قال إن أسعار الفائدة تم تخفيضها خلال العام الماضى 2019 ثلاث مرات متتالية، وتم تثبيتها خلال الاجتماع الأخير للجنة السياسيات فى البنك المركزى والملاحظ أن العام الماضى 2019 تم تحجيم معدلات التضخم بما يمنع تزايد معدلاته وبالتالى نجد أن معدلات الفائدة الحالية أعلى من التضخم بنسبة 2.25 % وهذا يعد أهم أهداف البنك المركزى التى تسمح بوجود فائدة حقيقة لمدخرات الأفراد من أجل تحفيزهم على إيداع أموالهم فى الجهاز المصرفى، ومن ثم إذا تناقصت هذه النسبة يحدث خلل، لأن قرار تخفيض سعر الفائدة يعتمد بالدرجة الأولى على معدلات أداء الاقتصاد القومى والقدرة على السيطرة على معدلات التضخم، وبالتالى زيادة مبيعات العقارات يعتمد بالدرجة الأولى على معدلات التضخم والذى يتسبب فى تآكل مدخرات الأفراد والذين يتجهون بدورهم إلى شراء العقار لحفظ قيمة مدخراتهم وأيضا كمجال آمن للاستثمار نظرا لعدم انخفاض قيمته مع مرور الزمن، خاصة وأن هناك شهادات بنكية سيحل ميعاد استحقاقها الصيف القادم مما يستوجب البحث عن أوعية لتوظيف تلك السيولة مع الأخذ فى الاعتبار أن الاوعية الادخارية المتاحة للمستثمر المصرى هى أسهم الشركات المقيدة فى البورصة والعقارات والذهب والشهادات البنكية ولكن العقار يمتاز بكون قيمته لا تنخفض وأنه استثمار طويل الأجل فى حين أن باقى الأوعية قابلة للمكسب والخسارة حيث إن أسعارها تتغير صعودًا وهبوطا فى أوقات متقاربة. 

وفيما يتعلق بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة فلقد قارب على وصوله أول محطاته التشغيلية ومع حلول شهر يونيو القادم ستبدأ الحياة أول مظاهرها فى أرجاء العاصمة الإدارية، وسيتم استلام شركة ماريوت العالمية لفندق الماسة، وبدء  تسليم عدد كبير من الوحدات السكنية تزامنا مع بدء انتقال الوزارات إلى مكاتبها الجديدة هناك إيذانًا ببدء إدارة الدولة المصرية من هناك، وهو ما يتبعه بالتبعية توجه المواطنون إلى هناك لإنهاء أعمالهم بعيدا عن العاصمة بما يعكس انخفاض معدلات التكدس اليومية فى القاهرة وهذا ما شاهدناه جميعا إبان اقامة احتفالات أعياد الميلاد والتى استضافتها كنيسة السيد المسيح فى العاصمة الإدارية مما أسهم بصورة مباشرة فى تخفيف الزحام المرورى المصاحب لتلك الاحتفالات والذى كانت تمتد أثاره إلى مناطق عديدة، ومن ثم ستظهر مزايا الانتقال إلى العاصمة الإدارية فى الربع الأخير من عام 2020 بعد انتهاء إجازات الصيف وهو ما سيتبعه زيادة أسعار الوحدات السكنية فى العاصمة بنسبة 10 %  - 15 %، بما ينعكس على  تحسن مبيعات العقارات فى مختلف المناطق مقارنة بالعام السابق.

على صعيد آخر فإن مشروعات الساحل الشمالى المتوقع تسليمها الصيف القادم ستكون رسالة مهمة خاصة، كما أن مشروع الأبراج الشاطئية استحوذ على اهتمام العديد من المواطنين لكونه ينفذ لأول مرة فى مصر ويتيح رؤية البحر من مختلف الادوار، حيث حرصت الدولة على توفير شركات صيانة على اعلى مستوى تكفل توفير الاهتمام بتلك المشروعات والمحافظة عليها.

أما بالنسبة للتصدير العقارى أضاف أحمد منصور قائلا: إن ملف تصدير العقار من الملفات الهامة التى توليها الدولة اهتماما خاصا لتعاظم دورها فى جلب المزيد من العملة الاجنبية مع الأخذ فى الاعتبار أن هذا الملف يتوزع اختصاصته على عدة وزارات أولها وزارة الإسكان والتى نجحت أن تنتهى من كل المتعلقات بها مستفيدة من وجود د.مصطفى مدبولى وزير الإسكان السابق وعند توليه منصب رئاسة الوزارة استطاع استكمال جميع الملفات المتعلقة بهذا الملف بالتنسيق مع الوزير الحالى د/ عاصم الجزار ويتبقى دور باقى الوزارات المختصة من أجل تذليل بعض العقبات والتى من اهمها تسجيل العقار فهو يعد حجر الزاوية بالنسبة للمهتمين بالحصول على وحدات عقارية بمصر.

من العقبات الأخرى التى كان من الضرورى النظر لها وإيجاد حل سريع بشأنها هى مسألة الحصول على الجنسية المصرية، واهتمت الدولة بهذا الأمر، حيث صدر مؤخرًا قرار رئيس مجلس الوزراء بمنح الجنسية للأجانب مقابل شراء العقار، وهو ما يعد خطوة هامة جدًا وينتظره العديد من الأخوة العرب الراغبين فى الحصول على الجنسية المصرية ومنهم على سبيل المثال الأخوة العراقيين الذين سارعوا بمجرد الإعلان عن فتح هذا الملف بهدف الحصول على إقامة دائمة، من الضرورى أيضًا إعطاء اهتمام أكبر لتسويق هذا الملف خارجيا والتعريف بشأن قرار منح الجنسية للأجانب والتيسيرات الأخيرة بشكل جيد وبالاخص لجنسيات الدول العربية التى تعانى من اضطرابات سياسية واقتصادية وتعد مصر واحة أمان بالنسبة لهم، حيث تعد مصر منطقة جذب للعديد من دول الجوار مثل العراق وسوريا واليمن وليبيا بالإضافة إلى الأفارقة وبالتالى إذا ما تم تسويق هذا القرار بالصورة المطلوبة فسيكون له أثر كبيرعلى ملف تصدير العقار وستظهر بشائره بشكل سريع. لشركات التطوير العقارى دور كبير وهام فى الترويج لذلك وبخاصة الشركات التى تهتم بالترويج لمشروعاتهم داخل مصر وخارجها. 

يشير أحمد منصور لحقيقة مهمة مفادها أن الحكومة يجب أن تهتم بتوصيل جهدها وكل ما تقوم به من إجراءات لدعم هذا الملف وتزويد المطورين العقاريين بجميع المعلومات المتعلقة به حتى يكونوا على علم بها أولًا بأول ويتسنى لهم تقديم  جميع المعلومات للعملاء الذين يرغبون فى شراء عقار فى مصر ومن ثم الحصول على الجنسية ويجب أن تتوافر هذه المعلومات أيضًا على موقع الحكومة الإلكترونية بحيث تكون كل الإجراءات محددة ومبسطة وهو نفس النهج الذى تسير عليه باقى الدول مثل قبرص التى امدت المطورين لديها بجميع البيانات من اجل القيام بجولة فى دول البحر الأبيض المتوسط ومعهم عنصر قانونى وعنصر دبلوماسى ويتم عمل حملة دعائية تصاحب تجولهم فى دول المنطقة بما يبث الطمانينة لدى المشترى، فهو يقوم بمخاطبة المطور بنفسه وتدعمه الدولة بجميع اجهزتها، وبالتالى إذا ما وافق على شراء العقار فسيكون أمامه أحد بديلين إما الشراء من مطور حكومى أو الشراء من مطور خاص، ويتواجد مع العميل محامى مختص بإنهاء جميع الإجراءات ومندوب السفارة ملتزم بتسليمه الجنسية فى غضون شهرين من شراء العقار، من الجيد الاقتداء بمثل هذه النماذج والسير على نفس النهج بحيث تتطابق الإجراءات وهو ما سيسهم بشكل كبير فى تعزيز ثقة العميل الأجنبى بالعقار المصرى وبالتالى دفع هذا الملف للأمام.

السوق المصرى أصبح جاذب بشكل كبير مؤخرا مقارنة بسوق دبى بسبب فرق العملة وفرق أسعار الوحدات العقارية المطروحة والتى أصبحت جاذبة خاصة فى ظل انخفاض الطلب فى دبى بصورة كبيرة مع ارتفاع عامل الأمان فى السوق المصرى مقارنة بكل أسواق الدول المجاورة مما أسهم فى زيادة جاذبية السوق العقارى المصرى مع الأخذ فى الاعتبار أن نسبة الطلب الأكبر فى السوق المصرى والتى تبلغ 90 % من حجم الطلب الكلى هى للطلب الداخلى وهو طلب حقيقى وليس بغرض المضاربة والنسبة الباقية وقدرها 10 % مخصصة للطلب الخارجى بعكس دبى والتى تعتمد فى تسويق العقار لديها على الطلب الخارجى بنسبة تصل إلى 95 % ولا يتجاوز حجم الطلب الداخلى اكثر من  5 % وبالتالى عند حدوث أى اضطرابات سياسية من المتوقع خروج الاستثمارات الخارجية سريعا.

 السوق المصرى يعد أكثر تقدما من السوق العقارى الخليجى بأكمله باستثناء دبى بالنسبة لحجم الأعمال والرسومات الهندسية والتشطيبات وخلافه وهو ما تأكد أثناء انعقاد اجتماع لمجلس الأعمال المصرى السعودى حيث اجتمع رئيس الجانب السعودى بالمطورين المصريين بحضور وزير الإسكان السعودى لطلب نقل خبرتهم للسوق السعودى وحثهم على انشاء مشروعات هناك حيث تمتاز السوق السعودى بأن مساحات الكومباند لاتتجاوز 20 فدان بما يسمح بإنهاء المشروع فى وقت قصير. لذلك لابد من وجود آلية لتنظيم السوق العقارى المصرى وترتيب دور جميع الأطراف به والسبيل فى ذلك هو الاسراع فى إصدار قانون المطورين العقاريين والذى يترقب صدوره بإهتمام منقطع النظير خاصة وأن مدة دراسته أخذت وقت طويل وتعددت أشكال القانون والتعديلات التى أدخلت عليه.

وعلق منصور على ما يردده البعض حول انخفاض المبيعات بالسوق العقارى المصرى خلال العام الماضى بسبب دخول الدولة ونزولها مجال التطوير العقارى بأنه أمر غير صحيح تمامًا، حيث إن المتابع الجيد لسوق العقارات يلاحظ أن الربع الأخير من عام 2019 شهد تنامى المبيعات مقارنة بالربع المقابل من عام 2018 وأن تباطؤ المبيعات الذى حدث فى السنة الأخيرة مرجعه أن الفترة من 2013 - 2016 شهدت تضاعف الطلب على العقارات اربع اضعاف بسبب أن العقارات تعد أفضل ملاذ لكثير من مدخرات الأفراد واستمرت جاذبية قطاع العقارات فى التزايد حتى قبل التعويم للجنيه بستة شهور.

ومع لجوء الدولة لخطوة التعويم زاد اهتمام الأفراد بتحويل مدخراتهم للدولار، مما أسهم فى زيادة سعره بالسوق الموازية، وظهرت الشهادات البنكية ذات عائد 20 % والتى  نجحت أن تضيف وعاء ادخارى جديد وتنوع بالأوعية الادخارية لمدخرات الأفراد، حيث كان إجمالى ودائع الأفراد فى الجهاز المصرفى المصرى 1.6 تريليون جنيه وبعد التعويم بلغت 3 تريليون جنيه.  ومع توالى انخفاض الفائدة البنكية يزيد الإقبال على شراء العقار، وإذا حدث تسييل لمبلغ تريليون جنيه وتم ضخه إلى السوق العقارى فمن المتوقع أن يتسبب فى حدوث طفرة عقارية غير مسبوقة وفى النهاية يمكن القول أن انخفاض المبيعات لعام 2019 سببه أن هذا القطاع لم يكن الاختيار الأنسب للعديد من الأفراد لحفظ مدخراتهم فى تلك ألفترة، وذلك لأن القطاع العقارى يعد ملاذ لحفظ المدخرات على المدى الطويل وليس القصير، حيث يحتاج الفرد أن ينتظر سنة على الأقل حتى يمكنه تحقيق عائد مجزى وليس كما كان بالسابق عندما كانت تتم عملية إعادة البيع فى غضون ستة شهور لتحقيق عائد جيد.

ويختتم منصور حديثه قائلا: 

إن شركة كاسيل  للتطوير العمرانى تمتلك ثلاث مشروعات فى العاصمة الإدارية ما بين عمرانى وتجارى وإدارى حيث تم البدء فى تنفيذ المرحلة الأولى من مشروع كاسيل لاند مارك بالعاصمة الإدارية والذى يقام على مساحة 43 فدان وسيتم البدء فى تسليم وحداته عام 2022. وإن الشركة من المنتظر أن تتوسع بقوة فى السوق المصرى حيث يجرى التفاوض للحصول على أراضى فى الساحل الشمالى ومنطقة الصعيد «أسيوط» حيث قامت الشركة بتطوير مشروعات عديدة تضم فيلات منفردة ووحدات توين هاوس والتاون هاوس وشقق سكنية، استنادا لخبرة الشركة فى مجال المقاولات والتى بدأت عام 1982 فى المملكة العربية السعودية وشقيقتها التى بدأت فى السوق المصرى عام 1998.