20 حكمًا بالمحكمة الدستورية لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر

ما زال قانون الإيجار القديم وتحديد العلاقة بين المالك المستأجر يفتح الباب أمام معركة قضائية بين رحاها ورثة المالك وورثة المستأجر، وتدور أحداث تلك المعركة القضائية بين ساحات المحاكم والمختص بالتعديل، هي المحكمة الدستورية، لأنها تحاكم الدستور الذي ينظم القانون والعمل به.

وفي تلك السطور نعرض أبرز الأحكام الدستورية التي صدرت وتنظم العلاقة بين المالك والمؤجر.

حكم المحكمة الدستورية بإخلاء الأماكن السكنية. 

1ـ في حكمٍ صادر عام 2002، أكدت المحكمة الدستورية العليا في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية، أن عقد إيجار "المسكن" لا ينتهي بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين إذا بقيّ فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه (أقارب الدرجة الأولى) الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك على أن يلتزموا بكافة أحكام العقد، وبذلك يكون العقد ممتدا إليه وليس مستأجراً أصليًا، على أن تعود العين المؤجر لمالكها الأصلي بوفاة آخرهم أو الترك وهو ما يعني أن امتداد العقد بات لمرة واحدة فقط.

ي الحكم أنه في حالة وفاة المستأجر الأصلي أو تركه المكان المؤجر للسكن، يمتد عقد الإيجار لأقارب الدرجة الأولى (الأب والأم والأبناء والزوجة) وذلك لمرة واحدة فقط (أي لا تمتد لأبنائهم).

امتداد عقود الإيجار للمحلات التجارية للورثة 

2ـقضت المحكمة الدستورية العليا ، برئاسة المستشار بولس فهمي بدستورية المادة الأولى من قانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن غير السكنية (المحلات).

ونصت المادة الأولى من القانون المطعون عليه على أنه "إذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي الحق بموت المستأجر الأصلي طبقا للعقد، ويستمر لصالح الأزواج والأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكورا وإناثا من قصر وبلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بوساطة نائب عنهم. اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشر القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره ولمرة واحدة".

ويترتب على الحكم عدم انتهاء العقد بوفاة المستأجر الأصلي، بل يمتد لأقارب الدرجة الأولى والثانية، وينتهي العقد بوفاة آخر المستفيدين منهم ولمرة واحدة فقط.

الدستورية تخلي الأماكن الاعتبارية المؤجرة بإيجاز قديم مثل الشركات والأندية والبنوك. 

3- أبطلت المحكمة الدستورية العليا الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجـر أن يطلب إخلاء المكـان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكني".

ويعني الحكم الصادر أن المحكمة أبطلت "منع الملَّاك من المطالبة بإخلاء المكان إذا انتهت مدة العقد المتفق عليه"، وبالتالي يحق للمالك مطالبة الأشخاص الاعتباريين بالإخلاء فور انتهاء العقد.

وتنفيذًا لحكم الدستورية السالف، صدق الرئيس السيسي في مارس 2022 على القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية "الشركات والمؤسسات والهيئات" لغير غرض السكنى.

قانون الإخلاء الجديد منح المستأجرين مهلة 5 سنوات لتوفيق أوضاعهم والإخلاء (تنتهي في 2027) أو التوصل لاتفاق جديد مع الملاك، وخلال الـ5 سنوات، تزيد القيمة الإيجارية لتكون 5 أمثال القيمة القانونية السارية مع بداية التطبيق، وتزاد سنوياً وبصفة دورية آخر قيمة قانونية مستحقة وفق هذا القانون بنسبة 15% خلال السنوات الأربع التالية.

عدم قبول دعوى بطلان سريان عقود الإيجار القائمة مع المالك الجديد 

4-قضت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى، اليوم السبت بعدم قبول الدعوى المطالبة بعدم دستورية المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما يخص سريان عقود الايجار القائمة على المالك الجديد.

طالبت الدعوى رقم 117 لسنة 25 دستورية جديدة بالحكم بعدم دستورية المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وتنص المادة 30 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على :

استثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني تسرى عقود الإيجار القائمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ انتقال الملكية. 

 في أن يطلب من الشخص الاعتباري الذي يستخدم المكان لغرض غير سكني، أن يخلي المكان المستأجر، وعدم دستورية بقاء الشخص الاعتباري في المكان إلى ما لا نهاية"، ونظراً لخطورة هذا الحكم ومساسه بأوضاع قائمة ومستقرة، أمرت المحكمة الدستورية بتطبيق الحكم ابتداءً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي السنوي لمجلس النواب، ثم صدر قانون الأشخاص الاعتبارية بالاخلاء مع امهال مهلة 5 سنوات. 

5- الحكم في القضية رقم 5 لسنة 3 قضائية دستورية طعنا على المادة 13 من قانون 52 لسنة 1969 بتاريخ 29 يونيه 1974، وتم القضاء فيها برفض الدعوى، وكان هذا الطعن خاص بلجان تحديد الأجرة حيث كانت المادة 13 المطعون عليها تخول الطعن على قرارات اللجنة أمام المحكمة الإبتدائية، وكان الطاعن يطعن بعدم دستورية نظر هذه التظلمات أمام المحكمة العادية، ويجب الطعن عليها أمام القضاء الإداري، وتم رفض الدعوى.

6- الحكم في القضية رقم 36 لسنة 9 قضائية دستورية بتاريخ 14 مارس 1992 طعنا بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 22 من قانون 136 لسنة 1981 حيث قال الطاعن أن هذه المادة تخالف المادة الثانية من الدستور المصري، ولكن كان الرد من المحكمة برفض الدعوى، حيث أن الملكية الخاصة لا يجوز المساس بها إلا على سبيل الاستثناء وهى ليست مطلقة.

7- الحكم في القضية رقم 22 لسنة 12 قضائية دستورية بتاريخ أول يناير 1994 طعنا على نص الفقرة 1 من المادة 23 من القانون 136 لسنة 1981 حيث كان الطاعن فيها يرجوا عدم عقوبة من يحرر ويتقاضى أكثر من مقدم واحد للشقة الواحدة، وحيث جرمت المادة أن يؤجر المؤجر لأكثر من مستأجر العين الواحدة، وكان الحكم يرفض الدعوى ضمانا وحرصا على المجتمع من النصب والتزوير. 

 8- الحكم في القضية رقم 63 لسنة 13 قضائية دستورية بتاريخ 20 مارس 1993 طعنا على عبارة في عواصم المحافظات الواردة في نهاية الفقرة الأولى من المادة الأولى من قانون 49 لسنة 1977 حيث كان يريد الطاعن عدم دستورية نطاق سريان القانون على المدن وليس على القرى، وتم الحكم برفض الدعوى.

9- الحكم في القضية رقم 16 لسنة 17 قضائية دستورية بتاريخ 7 يونيه 1997 طاعنا على المادتين 8، 9 من قانون 52 لسنة 1969 والمادتين 12، 13 من قانون 49 لسنة 1977، وكان الطعن على لجان تحديد الأجرة القانونية حيث كان الطاعن يريد اطلاق العنان للمالك ليحدد الأجرة، ولكن المحكمة قضت برفض الدعوى، حيث أقرت أن لجان تحديد الأجرة دستورية.

10- الحكم في القضية رقم 78 لسنة 17 قضائية دستورية بتاريخ أول فبراير 1997 طعنا على المادة الأولى من القانون 136 لسنة 1981، وذلك لأن الطاعن كان يريد الطعن على مقدار تحديد الأجرة المقررة له وتخفيضها إلا أن المحكمة حكمت برفض الدعوى. 

 11- الحكم في القضية رقم 48 لسنة 18 قضائية دستورية طعنا على الفقرة الثانية من المادة 23 من قانون 136 لسنة 1981، وكان الطاعن على عدم دستورية عقوبة المالك الذي تخلف عن تسليم الوحدة دون مقتضىوعليه أن يؤدى للمستأجر مثلى مقدار المقدم، وقد حكمت المحكمة برفض الدعوى وبدستورية هذه المادة.

12- الحكم في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية طعنا على نص الفقرتين الأولى والأخيرة من المادة 29 من قانون 49 لسنة 1977 وحكمت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة السابقة، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات، وحددت اليوم التالى لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال أثره.

13- الحكم في القضية رقم 89 لسنة 18 قضائية دستورية طعنا على المادتين 4، 5 من قانون 136 لسنة 1981، وكانت هذه المواد تجيز لمالك العقار تحديد الأجرة وفقا للضوابط والمعايير والمادة "5" تجيز للمستأجر أن يطعن على مقدرا الأجرة إذا رأى أنها تزيد على الحدود المتفق عليها، وحكمت المحكمة بعدم قبول الطعن على عدم دستورية نص الفقرتين 2، 3 من المادة "5"، ورفض ما عدا ذلك من طلبات. 

 14- الطعن رقم 95 لسنة 18 قضائية دستورية بعدم دستورية نص البند "أ" من المادة "2" من قانون 49 لسنة 1977، وكانت المادة تقول: "أن أحكام هذا القانون لا تسرى على الأماكن الملحقة بالمرافق العامة وغيرها من المساكن التي تشغل بسب بالعمل "مساكن العمال"، وحكمت المحكمة برفض الدعوى، أقرت بدستورية هذه المادة.

15- القضية رقم 62 لسنة 19 قضائية دستورية طعنا على نص البند "ب" من المادة 18 من قانون 136 لسنة 1981 وهى عدم وفاء المستأجر بعدم إعلانه بـ15 يوم بالأجرة، وحكمت المحكمة برفض الدعوى.  

16- القضية رقم 105 لسنة 19 قضائية دستورية طعنا على نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981، وقد حكمت المحكمة برفض الدعوى.

17- القضية رقم 223 لسنة 19 قضائية دستورية طعنا على المواد "55، 56، 57، 58، 59، 60" من القانون 49 لسنة 1977 وحكمت المحكمة برفض الدعوى. 

 18- في غضون 5 مايو 2018 قضت المحكمة الدستورية العليا، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر 136 لسنة 1981، فيما تتضمنه من إطلاق عبارة "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد"، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية "الشركات والجمعيات والنقابات والأندية وغيرها"؛ لاستعمالها في غير الغرض السكني.

ومفاد هذا الحكم: "أحقية المؤجر في أن يطلب من الشخص الاعتباري الذي يستخدم المكان لغرض غير سكني، أن يخلي المكان المستأجر، وعدم دستورية بقاء الشخص الاعتباري في المكان إلى ما لا نهاية"، ونظراً لخطورة هذا الحكم ومساسه بأوضاع قائمة ومستقرة، أمرت المحكمة الدستورية بتطبيق الحكم ابتداءً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي السنوي لمجلس النواب، ثم صدر قانون الأشخاص الاعتبارية بالاخلاء مع امهال مهلة 5 سنوات. 

 19- المحكمة الدستورية العليا أصدرت في فبراير 2024 حكما قضائيا فريدا من نوعه بعدم قبول الدعوى المقامة بعدم دستورية نص الفقرة الأولى والثانية من المادة 16 من قانون 52 لسنة 1969 بتنظيم أحكام إيجار الأماكن والمتعلقتين بضرورة التزام المؤجر تدوين عقد الإيجار كتابة كشرط لإثبات العقد بخلاف المستأجر الذي يحق له إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الاثبات، والفقرة الأخرى إيضاح ما يفيد الترخيص واشتراط البناء فى نصوص العقد أو ما يلحق به وكانت الدعوى مقامة على أساس المادة 40 من الدستور ومواد أخرى تخص مساواة الأشخاص فى الحقوق والواجبات وعدم تفضيل أى منهم على الآخر حتى فيما يتعلق بإثبات الحقوق والوقائع القانونية والمادية أمام القضاء.

20- في ديسمبر 2022 صدر حُكم جديد من المحكمة الدستورية العليا يُرسخ حق الملكية، حيث أبطلت المحكمة الدستورية العليا نص المادة نص المادة 8 من القانـون رقم 111 لسنة 1975، وعجز المادة الثانية من القانون رقم 112 لسنة 1976.

الحُكم الصادر يُبطل ما تضمنته المادتين "تخويل وزير المالية بقرار منه، أن يحل بأثر رجعي، إحدى الجهات الحكومية في عقود إيجار الأماكن، التي كانت تستأجرها المؤسسات العامة الملغاة رغم انتهاء مدد عقود ايجارها طبقا لأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 السارى وقتئذ، مشيدة قضاءها على سند من افتئات هذين النصين على حق الملكية وإخلالهما بحرية التعاقد باعتبارها فرعًا من الحرية الشخصية، ويعني الحُكم الصادر أن المحكمة الدستورية أبطلت سُلطة وزير المالية في إحلال جهة حكومية بديلًا لمؤسسة عامة ألغيت في عقود الإيجار رغم انتهاء مدة العقد.